ウサギ上がりカメ下がり：土地価格という日本経済の宿痾

上がるのは早いが、下がるのが遅い。このために、高止まりの土地価格が、日本の経済適正化の障害になっている。

おそらくこれは日本特異の問題だろう。ただでさえ狭い国土にあって、その67％が森林。川や湖なども除くと、耕作可能、居住可能な平地は30％も残らない。面積で言うと、日本はドイツよりやや大きいが、平地はその半分以下。そこにドイツの１.５倍もの人口がひしめいている。

かつて一度は公地公民を定めてみたものの、またたく間に、荘園として、有力者たちのぶん取り合戦に戻ってしまった。鎌倉幕府以来、訴訟のほとんどすべてが土地争い。戦後の焼跡闇市でも、成長期の河川整備でも、だれのものともわからないところに、だれかがいつの間にか住み着き、数センチ単位で所有を主張。それで、道路などの公共工事も、その買収に莫大な費用がかかって、遅々として進まない。

減るもんじゃなし、持っていて損はない。日本では、土地はずっと価値絶対的な有限財。それどころか、戦後の人口増大期、経済成長期には、広大な住宅地開発で、原野が実際、巨万の富の源泉となった。新幹線の駅一つで、寒村僻地の連中が、こぞって風呂屋のような御殿を建てられた。だから、商機を逃すまいと、投資家たちが地方の「リゾート地」を競って買いあさり、団塊勤め人の小金持ちまで、チンケな小分けの「別荘地」や「マンション」を高値で掴んで、将来の値上がりを夢みた。

しかるに、いま、人口減。日本の歴史始って以来の大変動だ。それも、社会の中核となるべき世代の人生設計を、氷河期として破壊した。いくら高速道路を作ろうと、格安飛行機を飛ばそうと、人が地方から逃げ出し続けている。遊びにも行かない。高齢化で町から商店街が消え、駅前からもデパートが撤退消滅。かつての一等地も空き地だらけ。その合間を走り回るは、通販配達のトラックのみ。

それなら都会は安泰か、というと、そうでもない。こんな時代、新規に事業を興しても、まず売れない。まして、飲食店など、コロナ騒ぎもあって、どうにもならない。にもかかわらず、先行投資として、土地所有者たちがやたら巨大なビルを建てまくってしまったから、その賃貸料が法外に高い。それで、いよいよ新規事業、新規開店など、どう考えても、採算の見込みが立たない。

教科書的に言えば、地方も都会も、需給均衡まで価格が下がるはずなのだが、そうはならない。利益が出ないと、政府の標準公示価格だけは、きちんと即座に適正な水準にまで下がるから、持っているだけの遊休地、空きビルでも税負担が軽い。また、有限財だから、いったん手放してしまうと、必要になってもふたたび手に入れることは難しい。そもそも地元に地縁血縁土地勘がへばりついており、劣勢になるほど、カルト的に仲間内で、まだじつは価値がある、いや、これから復興する、復興させる、などと、実の無い妄想で盛り上がって、現実を直視しない。