「まだ住める家」には御用心

画像: photo AC: 紺色らいおん さん

2016.01.12

営業・マーケティング

「まだ住める家」には御用心

純丘曜彰 教授博士
大阪芸術大学 芸術学部 哲学教授

/中古住宅の価値は、建物が傷んでいるかどうかではなく、立地、地盤、躯体、間取、そして将来性で決まる。売り手の年寄りからすれば、家は自分の一生を形にした財産かもしれないが、ゴーストタウンの老朽建物など、わざわざ高い価格で買ってまで保全補修する価値など無い。/

 全国、あちこち空き家だらけ。それで、国土交通省は、中古住宅の傷み具合を調べ、質を担保し、その流通活性化を図る、と言う。しかし、これは、まったくの的外れだ。中古住宅が売れないのは、建物に傷みがあるから、ではない。不動産としての価値が無いからだ。


 第一に、立地。不動産の価値は、建物ではない。まず、立地だ。高度経済成長期に開発された「新興住宅地」は、もはや高齢者だらけで、スーパーも撤退。若者や壮年の通勤通学者がいないから、バスの本数も激減。こんなゴーストタウンに、いくら傷んでいない家があったところで、いま生きている人間が住めたものではない。


 第二に、地盤。当時は整地も雑で、バリアフリーなんか考えていないから、接道から玄関まで、ものすごい階段があったりする。地下駐車場も小型車サイズぎりぎりで、いまの天井が高いワンボックスのファミリカーが入らない。まして、もう一台なんて、軽自動車の余地すら無い。そもそも、前や裏、横が、2メートル以上もの練り積み擁壁だったりする。かと思えば、たいらはたいらだが、もとはどう見ても田んぼや沼地、それどころか砂地で、液状化必至というところも。こんな崖地、そんな埋地、つまり「災害予定地」は、「土地」ではない。そこに、いくら傷んでいない家があったところで、これまた、まだ生きていたい人間が住めたものではない。


 第三に、躯体。1995年の阪神淡路大震災をきっかけに、2000年に建築基準法が大きく変わった。それ以前の住宅は、地盤調査もされておらず、布基礎や耐力壁も入っていない危険性がある。そもそも壁の断熱性や窓の気密性が、そのころの住宅と今の新築住宅では段違い。1980年基準の住宅はグラスウール30ミリ、92年基準は55ミリ、99年は100ミリ。サッシもいまや二重ないし複層が当たり前。厳しい言い方になるが、2000年以前に建てられたものなど、ホームレスの段ボールの仮小屋も同然で、いまにいう「住宅」の体をなしていない。


 第四に、間取。古い住宅でつくづく考えさせられるのが、当時の主婦の立場。台所が狭く、北側で日当たりの悪い、暗い隅に追いやられてしまっている。いちいち食事のすべてを台所から盆に載せ、食卓まで上げ下げしないといけない。家事動線などまったく考えられておらず、重い洗濯物を持って、二階の干場まで、急な狭い階段を一日に何度も上り下りしないといけない。とくに階段の問題は致命的で、間取だけでなく、家そのものの躯体構造にかかわってきてしまっているために、リフォームしようにも、リフォームの余地も無い。

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純丘曜彰 教授博士

大阪芸術大学 芸術学部 哲学教授

美術博士(東京藝大)、文学修士(東大)。テレビ朝日ブレーン として『朝まで生テレビ!』を立ち上げ、東海大学総合経営学部准教授、グーテンベルク大学メディア学部客員教授などを経て現職。

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